11 Nisan 2017 Salı

Yeni bir yatırım aracı; Gayrimenkul Sertifikası

Sevgili okurlarım merhaba,

Bugün sizlere gündemin popüler bir konusundan gayrimenkul sertifikalarından bahsetmek istiyorum. 2017 yılında ilk defa ülkemiz piyasasında işlem görmeye başlayan bu yatırım aracı aslında önemli bir ihtiyacı karşılamak için düşünülmüştür. Bildiğiniz gibi ülkemizdeki insanlar birikimleri ile genellikle gayrimenkul yatırımları yapmaya çalışmakta fakat bunu yapmak için de belli bir miktarda birikime ihtiyaç duymaktadırlar. Oysa, gayrimenkul sertifikaları ile yatırımcılar gayrimenkul alacak kadar birikime sahip olmadan da gayrimenkul değer artışlarından yararlanabilecek hale geliyorlar. 
Kısacası, Gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak alabileceği küçük paylara bölünerek oluşturulan bir yatırım aracı oluşturuluyor ve adına gayrimenkul sertifikası deniyor. 

Süreç şu şekilde işliyor. Öncelikle gayrimenkul sertifikaları oluşturuluyor. Bu sertifikalar halka arz ediliyor. Yatırımcılar inşaat halinde olan gayrimenkuller üzerine çıkartılan bu sertifikaları peyderpey alıp kredi kullanmadan yavaş yavaş konuta sahip olmaya başlıyorlar. En sonunda da beğendikleri gayrimenkulün ederi kadar sertifikaya sahip olduklarında gidip bu daireyi teslim alabiliyorlar. 
https://youtu.be/heGDHJkGE-k adresinden bunun videosunu izleyebilirsiniz. 

Tabii bu yatırım aracı sadece gayrimenkul sahibi olmak isteyenler için değil, değer artışından para kazanmak isteyenler için de oldukça önemli avantajlar sunuyor. Öncelikle gayrimenkul sertifikaları bir hisse senedi gibi piyasada işlem görüyor, bunlar her an alınıp satılabiliyor. Buradaki en büyük avantaj maliyetlerde oluşuyor. Herhangi bir gayrimenkul üzerine yatırım yapmak isteyen bir yatırımcı; sözleşme imzalamalı, noter ve tapu masraflarına katlanmalı, bir gün sattığında oluşan alım satım arasındaki gelir vergisini ve baştaki KDVyi ödemeli; kısaca bir sürü zahmet ve maliyete katlanmalıdır. Fakat burada bunların hiçbiri yer almıyor. 
Özetlersek;
1- Gayrimenkul Sertifikası ile artık herkes gayrimenkule yatırım yapabilecek
2- Gayrimenkul sektöründeki stok artışının da bir nebze erimesine olanak sağlanacak
3- Yatırımcılar gayrimenkul almaya göre birçok masraftan ve zahmetten muaf olacak
4- Gayrimenkul sertifikasının satışı bir gayrimenkul satışına göre çok daha kısa sürede yapılacak

Tüm bunları bir araya topladığımızda oldukça önemli ve değerli bir proje gibi görünüyor. Umarız başarılı olur ve ülkemiz güzel bir yatırım aracına kavuşur. 

Hepinize iyi günler diliyorum.

Not: 7 Nisan tarihinde işlem görmeye başlamış olan gayrimenkul sertifikaları için http://gayrimenkuldesertifika.com/ adresinde çok detaylı bilgiler yer almaktadır.

10 Ocak 2017 Salı

Otomatik Katılım Sistemi nedir?

Merhaba kıymetli okurlarım,

Bugünkü yazımda sizlere bu sene başı itibari ile yürürlüğe girmiş olan Otomatik Katılım Sistemi'nden bahsetmek istiyorum. 

Dünyanın birçok ülkesinde uygulanmaya başlanmış olan bu sistem dünyada "Auto Enrollment System" olarak anılıyor. Dünyada ABD, İngiltere, Yeni Zelanda, İtalya gibi birçok ülkede görülen bu uygulama neler getiriyor, hep beraber ona bakalım.

Bu sistem 45 yaşın altında olan her çalışanın bir tür emeklilik sistemi olan OKS'ye katılmasını ve katılımın da brüt ücretlerin %3'ü şeklinde olmasını zorunlu tutuyor. Bu sistem 2019 yılına kadar safha safha neredeyse tüm işletmeleri kapsayacak şekilde ilerleyecek olup ilk aşamada kamu ile 1000 çalışandan daha fazlasını istihdam edenleri içine alacak. BES sisteminin bir tür gelişmişi olan OKS ile çalışanların birikimleri emeklilik şirketlerinin kuracağı fonlarda değerlendirilecek, bu değerlendirmeyi de Portföy Yönetim Şirketleri gerçekleştirecektir. Kanun, çalışanların tercihlerine göre emeklilik şirketlerinin mutlaka faizsiz ve faizli fonlar kurmasını istiyor. 

Devletin bu sistemi getirmesinde birçok sebep var, şimdi bunlara bakalım:
1- Öncelikle ülkemizdeki tasarruf oranı oldukça zayıf. %12-13 gibi bir tasarruf oranına sahip olan ülkemizde yatırımlar genellikle dış kaynakla fonlanabiliyor. Bu sistem ülkedeki tasarrufları arttıracak ve devlete de kaynak oluşturacak gibi görünüyor.
2- Ülkede likidite yeterli olmadığı için yeni yatırımlarda kullanılması anlamında bankalarda gerekli fon oluşmuyor. Bankaların da kredi-mevduat dengelerini gözetmeleri gerektiğinden yeni mevduat için faiz / kar payı oranlarını mecburen yukarıda tutmaları gerekiyor. Mevduata verilen getiri düşmediğinden kredi oranları da azalmıyor. Bu sistemde oluşturulan OKS fonları bankalardaki katılım hesapları ile vadeli mevduat hesaplarına yatırım yapmak üzere kuruluyor. Bu da ülkedeki mevduatı arttıracak, TL üzerindeki likidite arttığında faizlerin de düşmesi öngörülüyor.
3- OKS için kurulan gerek faizli gerekse de faizsiz fonlar; gayrimenkul yatırım fonlarına (GYF), girişim sermayesi yatırım fonlarına (GSYF), alt yapı yatırım fonlarına ve Türkiye varlık fonuna yatırım yapacak şekilde yapılandırılıyor. Bu da uzun zamandır üzerinde çalışılan ve bir türlü istenen aşama kaydedilemeyen bu yatırım araçlarına artık yatırımcı çıkacağını müjdeliyor. Böylece artık betona yatırım yapmak yerine GYFler'e, tek bir işte ortaklığa girmek yerine birçok iyi fikrin bir araya geldiği GSYFler'e yatırım yapmak kolaylaşıyor. Hatta GSYF yatırımının en az %1 olması isteniyor.
4- Devlet çıkacağı borçlanma araçlarına ve kira sertifikalarına pazar oluşturacak. Bunlara yatırılan para arttıkça ödenen faiz/kar payı da azalacak. Devletin iç borçlanma kağıtlarının faiz / kar payı yükü azalınca bu da gittikçe finansmanlara yansıyacaktır. Böylece daha uygun koşullarla finansman sağlama imkanları artabilecektir.
5- Ülkenin sermaye piyasası kurumlarının gelişmesi de sağlanacak. Çünkü devlet bu düzenleme ile emeklilik şirketlerinin kurduğu fonları yönetecek PYŞler'den birinin en fazla %30 pay almasını istiyor. Böylece daha küçük ebatta olan PYŞler sektöre daha fazla girme şansı bulacak. Bu düzenleme 1 yıl sonra devreye girecek.
6- Bu düzenleme ile birlikte faizsiz fonların da kurulması gündeme geldi. Faizsiz fonların içinde de en önemli yatırım aracı katılım hesapları ve sukuklar olacak. Böylece sektörün bu ürünleri tanımasının önü açılacak.


Peki uygulamaya giriş zorunlu iken çıkmak mümkün değil mi?
Hayır. Çıkış serbest. Çalışan isterse 2 ay içinde sistemden çıkabilecek. Bunun için çalışanın insan kaynakları departmanına bilgi vermesi gerekecek. Bu sürede çalışanın cayma hakkını kullanmaması halinde, sisteme girişte bir defaya mahsus olmak üzere, 1.000 TL ilave devlet katkısı sağlanacak. Bu destek, %25’lik devlet katkısına ek olarak sunulacak. Ancak hem 1.000 TL'lik hem de %25’lik devlet katkısını eksiksiz çekebilmek için en az 10 yıl prim ödeme ve 56 yaşını doldurma koşulu aranacak. 3 yıldan önce sistemden çıkanlar devlet katkısı alamayacak. Sistemde 3-6 yıl arasında kalanlar katkının %15’ini, 6-10 yıl arasında kalanlar %35’ini alabilecek. 56 yaşını doldurmamış ancak 10 yıl para yatırmış olanlar ise devlet katkısının %60’ını almaya hak kazanacak. Bu sistem bu anlamda BES sistemine çok benziyor.


Çıkış hakkı olan bu sistemde insanların ne kadarının burada kalacağını da öngörmek gerekiyor. Buna bir yorum yapabilmek için diğer ülke örneklerine bakmak lazım. Örneğin 2006 yılında bu sisteme geçen Yeni Zelanda'da o zaman kadar insanların %20'sinin BES'i varken, OKS'den sonra bu oran %65'e çıkmış (2013). Fakat aynı dönemde İtalya'da %8,5 olan katılımcı oranı, OKS ile birlikte sadece %15,9'a yükselmiş. Böyle bir farkın neden oluştuğu noktasında araştırma yapanlar bunu özellikle cayma hakkına bağlamışlar. Yeni Zelanda'da 6 hafta ile sınırlandırılan cayma hakkı, İtalya'da 6 ay olarak kabul edilmiş. Cayma hakkı demişken, bu hak çeşitli ülkelerde çok farklı olarak ele alınmış. Örneğin ABD'de 3 ay hak tanınırken; İngiltere'de 1 ay, Şili'de 3 yıl, Kanada'da ise 2 ay olarak kabul edilmiş. Ülkemizde OKS'de kalma oranı ne olur bilinmez ama kişi başı gelirin düşük olduğu, cayma hakkı süresinin ise diğerlerine göre daha makul olacağı Türkiye'de katılımcıların %50'sinin bu sistemde kalmasını beklemek pek olası görünmüyor. Ayrıca ülkemizde 1 yılda yaklaşık 15 milyon kişinin bu sisteme kaydedileceğini düşündüğümüzde ve BES sisteminde zaten 6 milyon kişinin olduğunu öngördüğümüzde BES'i olanların bu sisteme girmek istemeyeceğini varsayıp bunların cayma haklarını kullanacaklarını düşünebiliriz.


Sonuç olarak ülkemiz yeni dönemde oldukça önemli gelişmelere aday gibi görünmektedir. Ülkenin finansal tabanının genişlemesi açısından çok önemli bir görev yürütecek OKS'nin geleceği de cayma oranlarının ne seviyelerde olduğunu görmemizle netleşecek. Önümüzdeki 2 ayda bu netleşince daha güzel yorumlarda bulunabileceğiz.