Bir Fizibilite Örneği; Finansal Yöntemler ile Yatırım Analizi

İŞİN TANITIMI

1992 yılında Bebek koyunda ufacık bir teknede, deniz üzerinde balık yemenin doğallığıyla faaliyete başlayan Leb-i Derya Balık Lokantası müşterilerinin beğenisi ve yönlendirmesi ile gelişimini sürdürmüş ve daha sonra, Boğaziçi’nde beş masalı küçük bir lokantada hizmetine devam etmiştir. 1998 yılında İstanbul Boğaziçi'nin nadide yerlerinden biri olan Arnavutköy'de yeni yerine taşınmıştır. Fakat geçen yıllar zarfında gelişmesini sürdürmüş ve kapasitesi yetmez duruma gelmiştir. 2005 yılı sonunda kurucular yaptıkları toplantıda yeni bir yatırıma gitmeyi ve bu yatırımı da Sarıyer’de yapmayı uygun bulmuşlardır. Bunun sebebi, Sarıyer’in deniz kenarı oluşu, İstanbul merkezinden uzakta insanlara sıcak gelen bir yerleşim yapısının mevcudiyeti ve uzun zamandır bilinen meşhur balık lokantalarının burada konumlanmasıdır.

Hedeflenmesi düşünülen kesim ise özellikle Maslak ve Levent civarında çalışan, kendi işyerleri olan veya bu yerlerde orta ve üst kademelerde görev yapan müşteri segmentidir. Yapılmak istenen müşterilere temiz, lezzetli bir yemek sunarken, aynı zamanda şehir dışında güzel bir akşam geçirmelerini sağlamaktır.

Uzun zamandır bu işte faaliyet gösteren iki kurucu ortak, geçmişten günümüze kadar hep deniz ürünleri alanında çalışmışlardır. Bu yeni yatırımla birlikte aşağıdaki ürünlerin satışı gerçekleşebilecektir:

• Çorba çeşitleri (Balık çorbaları)
• Balık çeşitleri
• Kabuklu deniz ürünleri
• Salatalar
• Tatlılar
• İçecekler

Kurucu ortaklar özellikle tüm ürünlerinde (tatlı ve meşrubatlar hariç) deniz mahsulleri kullanılmasına önem vermektedirler. Tatlılar konusunda ise halkımızın hassasiyetinden dolayı içinde süt ve süt türevleri bulunmayan tatlıları tercih etmektedirler.

Yukarıda belirtilen ürünlerin yapımı veya tedarik özellikleri aşağıda gösterilmiştir.

Ürün	Temin Süresi	Temin Şekli	Ödeme Vadesi
Deniz Mahsulleri	1 gün	%80 Hal ve %20 münferit satıcılardan	Hal:3 haftalık çek Balıkçılar: Aylık Açık hesap
Meyve ve sebze ile un, şeker, tuz vb. malzemeler	1 gün	Hal ve marketler	3 haftalık çek
Tatlılar	1 gün	Anlaşmalı Pastaneler	1 ay vadeli business kart
İçecekler	1 gün	Meşrubat Bayileri	3 haftalık çek

TALEP BEKLENTİLERİ

Sabah 10:00 ile gece 01:00 arasında hizmet verecek olan balık lokantasının talep beklentileri diğer lokantaların durumları incelenerek ve ortakların geçmiş tecrübeleri ortaya konarak belirlenmiştir. Öncelikle belirtilmesi gereken, müşterilerin %65’i Cuma, Cumartesi ve Pazar günleri gelmekte, geri kalan kısmı ise Pazartesi-Perşembe zaman dilimi içerisinde lokantaya uğramaktadır. Bunun dışında gelen müşterilerin %85’i akşam yemeğine gelmektedir.

Lokantada:

• 15 tane 8’li,
• 20 tane 4’lü masa bulunmaktadır.
• 25 tane de 2’li

Bu hesaba göre bir anda maksimum,

15 x 8 + 20 x 4 + 2 x 25 = 250 kişi hizmet alabilmektedir. Özellikle akşam yemeğine gelenlerin yerine bir daha servis açılamadığı, bu müşterilerin de toplamın %85’ini oluşturduğu ve sabah gelenlerin yerine de bir daha servis açılmadığı bilgisi dahilinde günlük en fazla 250 / 0,85 = 294 kişi hizmet alabilecektir (bu rakam işlem kolaylığı açısından 300 kabul edilecektir).

Bugüne kadar genel kabul görmüş doluluk %60’dır. Bunun sebebi, 2-3 kişi gelen müşterilerin 4 lü masayı işgal etmeleri ve yukarıda belirtildiği gibi müşterilerin %65’ının hafta sonu gelmesi ve diğer zamanlarda doluluk oranlarının düşük olmasıdır.

Tüm bu veriler dahilinde günlük ortalama

300 x 0,60 = 180 kişi hizmet alabilecektir.

Bu rakam bir ay için, 180 x 30 = 5.400 müşteriye çıkacaktır.

Açılacak lokantanın lüks bir lokanta olduğu ve orta üst ile üst müşteri gruplarına hitap ettiği düşünüldüğünde, standart bir mönünün:

Çorba + salata + balık + tatlı + içecek = 150 TL

Çorba + balık + salata + içecek = 120 TL

Balık + içecek = 80 TL

Olduğu bilgisi dahilinde müşteri başına ortalama 120 TL masraf çıkacağının söylenmesi yanlış olmayacaktır. Bu satış için aşağıdaki tabloda verilen aylık üretim ve satış maliyetleri gerçekleşmektedir. Bu maliyetlerin her sene %5 oranında artacağı öngörülmektedir.

Maliyet Unsuru	Toplam	Detay
Pazarlama Giderleri	200.000	İlanlar, afişler, gazete vb. Sabit maliyet
Çalışan Giderleri	50.000	50 çalışan x 1.000 = 50.000 TL Sabit maliyet
Hammadde Giderleri	200.000	Değişken maliyet
Lokanta tasarım giderleri	25.000	Sabit maliyet
Elektrik Giderleri	10.000	Değişken maliyet
Isıtma Giderleri	10.000	Değişken maliyet
Su Giderleri	5.000	Değişken maliyet
Diğer Giderler	20.000	Değişken maliyet
Toplam	520.000

Hey ay ortalama 520.000 TL masraf olduğu ortaya çıkmaktadır. Bunun 245.000 TL’lik kısmı değişken maliyettir. Buna göre müşteri başına değişken maliyet:

245.000 / 5.400 = 45,37 TL’dir.

YATIRIM ANALİZİ

Yatırımın yapılabilmesi için aşağıdaki hususlarda finansmana ihtiyaç bulunmaktadır.

Lokanta yerinin alımı:                    4.000.000 TL

Mutfak alımı:                                       250.000 TL 

Masalar, sandalye, alet, teçhizat:       250.000 TL

Toplam yatırım maliyeti :                4.500.000 TL

İşletme ortakları bununla ilgili sermaye koymaya karar vermektedirler. Fakat sermayeleri için getiri oranının en az %15 olmasını beklemektedirler. Buna göre her yıl bir önceki yıla göre %5 nakit girdisinin artacağı beklenirse nakit akımı aşağıdaki gibi oluşacaktır.

 Yapılan hesaplama sonucunda olması beklenen nakit akımları aşağıdaki gibi bulunmuştur:

1. yıl: 1.231.250
2. yıl: 1.292.813
3. yıl: 1.357.453
4. yıl: 1.425.326
5. yıl: 1.496.592

Projenin tahmini nakit akımları ise, “satış – giderler” şeklinde olacaktır. Satış ve maliyet rakamlarının da her sene % 5 oranında artacağı öngörülmektedir. Buna göre 1.yılda:

5.400 müşteri x 12 ay x 120 TL = 7.776.000 TL nakit girdisi sağlayacaktır.

520.000 x 12 = 6.240.000 TL nakit gider oluşacaktır.

Buna göre 1. yılda net nakit akımı 1.536.000 TL olarak oluşacaktır.

Tüm yılların verileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Her yıl bir önceki yıla göre %5 arttırılmıştır.

YIL	NET NAKİT AKIMI
1.yıl	1.536.000
2.yıl	1.612.800
3.yıl	1.693.440
4.yıl	1.778.112
5.yıl	1.867.018

Bir önceki tablodaki rakamların %15 getiri ile hesaplandığı bilindiği için, bu projenin %15’in üzerinde bir getiri sağlayacağı görülebilmektedir. Bu projenin iç verimi %25 seviyesindedir.

BAŞABAŞ ANALİZİ

Başa baş analizinde müşteri başına maliyet ve müşteri başına elde edilen nakit girdisinin analizine ihtiyaç vardır. Buna göre ilk yıl için müşteri başına değişken maliyet 45,37 TL, müşteri başına gelir de 120 TL dir. Aşağıdaki denklemin çözümü başa baş müşteri sayısını verecektir. Ayrıca karlılık analizi olduğu için Amortismanın da hesaba katılması gerekmektedir. Amortisman hesaplarında doğrusal amortisman kullanılmış olup, Bina için 50, mutfak için 5 yıllık amortisman süresi kabul edilmiştir. Masa, sandalye de direkt gider yazılmıştır. Buna göre ilk yılda amortisman gideri

4.000.000 / 50 + 250.000 / 5 + 250.000 = 380.000 olmaktadır.

Bunun aylığı 380.000 / 12 = 31,667

120 TL x MS (Müşteri Sayısı)= 45,37 TL x MS + 275.000 (sabit maliyet) + 31.667

ilk yıl için Aylık MS=4.109 çıkmaktadır.

Yıllık, 4.109 x 12 = 43.310 olmalıdır.

1.200.000 TL’lik karın sağlanması için

120 TL x MS = 45,37 TL x MS + 275.000 + 31.667 + 100.000 (karın aylık kısmı)

MS=5.450 çıkmaktadır.

Yıllık 5.450 x 12 = 66.400 olmalıdır.

İŞLETME SERMAYESİ ANALİZİ

Lokantanın alım vadeleri yukarıda gösterilmişti. Satışlar ise %20 peşin %80 kredi kartı ile tek ödeme şeklinde gerçekleştirilmekte ve işletme kredi kartı ile yaptığı satışları banka ile özel anlaşması sebebiyle 21 gün sonra tahsil etmektedir. Aşağıdaki tabloda da hangi ürünün ne koşullarda tedarik edildiği gösterilmektedir.

Ürün	Hammadde gideri	Temin yeri	Ödeme Vadesi
Deniz Mahsulleri	75.000	%80 Hal: 60.000 %20 Satıcı: 15.000	Hal 3 hafta Satıcı 1 ay
Meyve ve sebze ile un, şeker, tuz vb. malzemeler	25.000		Hal: 3 hafta
Tatlılar	40.000		1 ay
İçecekler	60.000		3 hafta

Ortalama alış vadesi:

=60.000 x 3 hafta + 15.000 x 4 hafta + 25.000 x 3 hafta + 40.000 x 4 hafta + 60.000 x 3 hafta

=655 TL hafta

655 / 200 (toplam hammadde maliyeti) = 3,275 hafta ortalama alış vadesidir.

Ortalama satış vadesi:

Aylık toplam satış: 5.400 x 120 = 648.000 TL

= 648.000 x 0,80 x 3 hafta + 648.000 x 0,20 x 0 hafta  

=1.555.200 TL hafta

1.555.200 / 648.000 = 2,4 hafta eder.

Bu durumda işletme 2,40 haftada tahsil edip 3,28 haftada ödemelerini gerçekleştirecektir. Bu işletme için stok tutma süresi en fazla 1 gün olmalıdır. Bunun sebebi, tüm ürünlerin tedarik zamanlarının 1 günle sınırlı olmasıdır. Böylece lokantanın işletme finansmanına ihtiyacı olmadığı ortaya çıkmaktadır.

BİLANÇO VE GELİR TABLOSU ANALİZİ

İşletmenin 1.yıl sonuna ait gelir tablosu aşağıdaki gibi oluşmaktadır.

01/01/2006 - 31/12/2006 GELİR TABLOSU	2006
Net Satışlar*	7,776,000
Diğer faaliyet gelirleri	-
Toplam faaliyet gelirleri	7,776,000
Hammadde malzeme maliyeti*	2,400,000
Pazarlama giderleri*	2,400,000
Personel giderleri*	600,000
Amortisman**	380,000
Diğer faaliyet giderleri*	840,000
Toplam faaliyet giderleri	6,620,000
Faaliyet karı	1,156,000
Faiz ve benzeri gelirler	-
Faiz ve benzeri giderler	-
Finansal gelir ve giderler	-
Vergi öncesi kar	1,156,000
Gelir vergisi***	(231,200)
Net kar	924,800
Hisse başına kar****	462,400

*Aylık satışların veya maliyetlerin 12 ile çarpılması sonucunda bulunmuştur.

**Amortisman hesaplarında doğrusal amortisman kullanılmış olup, Bina için 50, mutfak için 5 yıllık amortisman süresi kabul edilmiştir. Masa, sandalye de direkt gider yazılmıştır. Buna göre;

4.000.000 / 50 + 250.000 / 5 + 250.000 = 380.000 olmaktadır.

***Gelir vergisi son düzenlemeye göre %20 kabul edilmiştir.

****İki ortak bulunmakta olup her birine düşen kar rakamı belirtilmektedir.

İşletmenin bilançosu da aşağıdaki gibi oluşmaktadır.

VARLIKLAR	31/12/2006
Dönen Varlıklar	1,536,000
Banka*	100,000
Nakit ve nakit benzerleri*	1,411,000
Stoklar*	25,000
Alacaklar	-
Peşin ödenen giderler ve gelir tahakkukları	-
Duran Varlıklar	4,120,000
Maddi Olmayan Varlıklar	-
Maddi Duran Varlıklar	4,120,000
Arazi ve binalar	4,000,000
Makine ve ekipman	500,000
Amortisman	(380,000)
Diğer makine ve ekipman	-
Devam eden inşaatlar	-
Mali Varlıklar	-
Toplam Varlıklar	5,656,000
KAYNAKLAR
Kısa vadeli borçlar	231,200
Ticari borçlar
Alınan teşvikler	-
Diğer kısa vadeli borçlar
Gider tahakkukları	-
Ödenecek Vergiler	231,200
Uzun vadeli borçlar	-
Özkaynak	5,424,800
Sermaye ve yedekler	4,500,000
Dağıtılmamış Kar	924,800
Toplam Kaynaklar	5,424,800

*İşletmenin nakit varlığı toplamda 1.536.000 TL olup büyük kısmı nakit benzeri  (hazine bonosu gibi) varlıklardadır.

GENEL YORUM

Bu yatırım bu şartlarda yapılabilir görünmektedir. Bunun sebepleri:

·               Ödeme ve satış vadeleri birbirlerine göre uyumludur.

·               Stok bekleme süresi oldukça düşüktür. Bu nedenle stok maliyeti yoktur

·               Aşağıdaki tabloda görünen net nakit akımının iç verimi %25 tir. Oysaki ortaklar için %15 yeterlidir.

YATIRIM	-4.500.000
1.yıl	1.536.000
2.yıl	1.612.800
3.yıl	1.693.440
4.yıl	1.778.112
5.yıl	1.867.018

• Ayrıca bu yatırımın net bugünkü değeri hesaplandığında %15 iskonto oranı ile bugünkü değer 5.613.000 TL çıkmaktadır.  5.613.000 > 4.500.000 olduğu için yatırıma girilmelidir.
• Ayrıca projenin karlılık indeksinin hesaplanması (5.613 / 4.500) sonucu bulunan 1.24 oranı da oldukça tatminkar bir orandır.

Tüm bu sonuçlar yatırımın karlılığını ortaya koymaktadır. Sarıyer’de mevcut koşullarda bir lokanta açılması ortakların karlı bir yatırım yapmalarını sağlayacak gibi görünmektedir. Sadece ilk yılın karlılığı diğer yıllara nazaran daha az görülmektedir. Bunun sebebi de ilk yılda önemli miktarda amortisman ayrılmasındandır.