11 Kasım 2012 Pazar

Bir Fizibilite Örneği; Finansal Yöntemler ile Yatırım Analizi

İŞİN TANITIMI

1992 yılında Bebek koyunda ufacık bir teknede, deniz üzerinde balık yemenin doğallığıyla faaliyete başlayan Leb-i Derya Balık Lokantası müşterilerinin beğenisi ve yönlendirmesi ile gelişimini sürdürmüş ve daha sonra, Boğaziçi’nde beş masalı küçük bir lokantada hizmetine devam etmiştir. 1998 yılında İstanbul Boğaziçi'nin nadide yerlerinden biri olan Arnavutköy'de yeni yerine taşınmıştır. Fakat geçen yıllar zarfında gelişmesini sürdürmüş ve kapasitesi yetmez duruma gelmiştir. 2005 yılı sonunda kurucular yaptıkları toplantıda yeni bir yatırıma gitmeyi ve bu yatırımı da Sarıyer’de yapmayı uygun bulmuşlardır. Bunun sebebi, Sarıyer’in deniz kenarı oluşu, İstanbul merkezinden uzakta insanlara sıcak gelen bir yerleşim yapısının mevcudiyeti ve uzun zamandır bilinen meşhur balık lokantalarının burada konumlanmasıdır.

Hedeflenmesi düşünülen kesim ise özellikle Maslak ve Levent civarında çalışan, kendi işyerleri olan veya bu yerlerde orta ve üst kademelerde görev yapan müşteri segmentidir. Yapılmak istenen müşterilere temiz, lezzetli bir yemek sunarken, aynı zamanda şehir dışında güzel bir akşam geçirmelerini sağlamaktır.

Uzun zamandır bu işte faaliyet gösteren iki kurucu ortak, geçmişten günümüze kadar hep deniz ürünleri alanında çalışmışlardır. Bu yeni yatırımla birlikte aşağıdaki ürünlerin satışı gerçekleşebilecektir:
  • Çorba çeşitleri (Balık çorbaları)
  • Balık çeşitleri
  • Kabuklu deniz ürünleri
  • Salatalar
  • Tatlılar
  • İçecekler

Kurucu ortaklar özellikle tüm ürünlerinde (tatlı ve meşrubatlar hariç) deniz mahsulleri kullanılmasına önem vermektedirler. Tatlılar konusunda ise halkımızın hassasiyetinden dolayı içinde süt ve süt türevleri bulunmayan tatlıları tercih etmektedirler.

Yukarıda belirtilen ürünlerin yapımı veya tedarik özellikleri aşağıda gösterilmiştir.

Ürün
Temin Süresi
Temin Şekli
Ödeme Vadesi
Deniz Mahsulleri
1 gün
%80 Hal ve %20 münferit satıcılardan
Hal:3 haftalık çek
Balıkçılar: Aylık Açık hesap
Meyve ve sebze ile un, şeker, tuz vb. malzemeler
1 gün
Hal ve marketler
3 haftalık çek
Tatlılar
1 gün
Anlaşmalı Pastaneler
1 ay vadeli business kart
İçecekler
1 gün
Meşrubat Bayileri
3 haftalık çek


TALEP BEKLENTİLERİ

Sabah 10:00 ile gece 01:00 arasında hizmet verecek olan balık lokantasının talep beklentileri diğer lokantaların durumları incelenerek ve ortakların geçmiş tecrübeleri ortaya konarak belirlenmiştir. Öncelikle belirtilmesi gereken, müşterilerin %65’i Cuma, Cumartesi ve Pazar günleri gelmekte, geri kalan kısmı ise Pazartesi-Perşembe zaman dilimi içerisinde lokantaya uğramaktadır. Bunun dışında gelen müşterilerin %85’i akşam yemeğine gelmektedir.

Lokantada:
    • 15 tane 8’li,
    • 20 tane 4’lü masa bulunmaktadır.
    • 25 tane de 2’li

Bu hesaba göre bir anda maksimum,
15 x 8 + 20 x 4 + 2 x 25 = 250 kişi hizmet alabilmektedir. Özellikle akşam yemeğine gelenlerin yerine bir daha servis açılamadığı, bu müşterilerin de toplamın %85’ini oluşturduğu ve sabah gelenlerin yerine de bir daha servis açılmadığı bilgisi dahilinde günlük en fazla 250 / 0,85 = 294 kişi hizmet alabilecektir (bu rakam işlem kolaylığı açısından 300 kabul edilecektir).

Bugüne kadar genel kabul görmüş doluluk %60’dır. Bunun sebebi, 2-3 kişi gelen müşterilerin 4 lü masayı işgal etmeleri ve yukarıda belirtildiği gibi müşterilerin %65’ının hafta sonu gelmesi ve diğer zamanlarda doluluk oranlarının düşük olmasıdır.

Tüm bu veriler dahilinde günlük ortalama
300 x 0,60 = 180 kişi hizmet alabilecektir.
Bu rakam bir ay için, 180 x 30 = 5.400 müşteriye çıkacaktır.

Açılacak lokantanın lüks bir lokanta olduğu ve orta üst ile üst müşteri gruplarına hitap ettiği düşünüldüğünde, standart bir mönünün:

Çorba + salata + balık + tatlı + içecek = 150 TL
Çorba + balık + salata + içecek = 120 TL
Balık + içecek = 80 TL

Olduğu bilgisi dahilinde müşteri başına ortalama 120 TL masraf çıkacağının söylenmesi yanlış olmayacaktır. Bu satış için aşağıdaki tabloda verilen aylık üretim ve satış maliyetleri gerçekleşmektedir. Bu maliyetlerin her sene %5 oranında artacağı öngörülmektedir.

Maliyet Unsuru
Toplam
Detay
Pazarlama Giderleri
200.000
İlanlar, afişler, gazete vb.
Sabit maliyet
Çalışan Giderleri
  50.000
50 çalışan x 1.000 = 50.000 TL
Sabit maliyet
Hammadde Giderleri
 200.000
Değişken maliyet
Lokanta tasarım giderleri
   25.000
Sabit maliyet
Elektrik Giderleri
   10.000
Değişken maliyet
Isıtma Giderleri
   10.000
Değişken maliyet
Su Giderleri
     5.000
Değişken maliyet
Diğer Giderler
   20.000
Değişken maliyet
Toplam
520.000



Hey ay ortalama 520.000 TL masraf olduğu ortaya çıkmaktadır. Bunun 245.000 TL’lik kısmı değişken maliyettir. Buna göre müşteri başına değişken maliyet:
245.000 / 5.400 = 45,37 TL’dir.

YATIRIM ANALİZİ

Yatırımın yapılabilmesi için aşağıdaki hususlarda finansmana ihtiyaç bulunmaktadır.
Lokanta yerinin alımı:                    4.000.000 TL
Mutfak alımı:                                       250.000 TL 
Masalar, sandalye, alet, teçhizat:       250.000 TL
Toplam yatırım maliyeti :                4.500.000 TL

İşletme ortakları bununla ilgili sermaye koymaya karar vermektedirler. Fakat sermayeleri için getiri oranının en az %15 olmasını beklemektedirler. Buna göre her yıl bir önceki yıla göre %5 nakit girdisinin artacağı beklenirse nakit akımı aşağıdaki gibi oluşacaktır.

 Yapılan hesaplama sonucunda olması beklenen nakit akımları aşağıdaki gibi bulunmuştur:
  1. yıl: 1.231.250
  2. yıl: 1.292.813
  3. yıl: 1.357.453
  4. yıl: 1.425.326
  5. yıl: 1.496.592
Projenin tahmini nakit akımları ise, “satış – giderler” şeklinde olacaktır. Satış ve maliyet rakamlarının da her sene % 5 oranında artacağı öngörülmektedir. Buna göre 1.yılda:
5.400 müşteri x 12 ay x 120 TL = 7.776.000 TL nakit girdisi sağlayacaktır.
520.000 x 12 = 6.240.000 TL nakit gider oluşacaktır.
Buna göre 1. yılda net nakit akımı 1.536.000 TL olarak oluşacaktır.

Tüm yılların verileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Her yıl bir önceki yıla göre %5 arttırılmıştır.
YIL
NET NAKİT AKIMI
1.yıl
1.536.000
2.yıl
1.612.800
3.yıl
1.693.440
4.yıl
1.778.112
5.yıl
1.867.018


Bir önceki tablodaki rakamların %15 getiri ile hesaplandığı bilindiği için, bu projenin %15’in üzerinde bir getiri sağlayacağı görülebilmektedir. Bu projenin iç verimi %25 seviyesindedir.

BAŞABAŞ ANALİZİ

Başa baş analizinde müşteri başına maliyet ve müşteri başına elde edilen nakit girdisinin analizine ihtiyaç vardır. Buna göre ilk yıl için müşteri başına değişken maliyet 45,37 TL, müşteri başına gelir de 120 TL dir. Aşağıdaki denklemin çözümü başa baş müşteri sayısını verecektir. Ayrıca karlılık analizi olduğu için Amortismanın da hesaba katılması gerekmektedir. Amortisman hesaplarında doğrusal amortisman kullanılmış olup, Bina için 50, mutfak için 5 yıllık amortisman süresi kabul edilmiştir. Masa, sandalye de direkt gider yazılmıştır. Buna göre ilk yılda amortisman gideri
4.000.000 / 50 + 250.000 / 5 + 250.000 = 380.000 olmaktadır.
Bunun aylığı 380.000 / 12 = 31,667


120 TL x MS (Müşteri Sayısı)= 45,37 TL x MS + 275.000 (sabit maliyet) + 31.667
ilk yıl için Aylık MS=4.109 çıkmaktadır.
Yıllık, 4.109 x 12 = 43.310 olmalıdır.

1.200.000 TL’lik karın sağlanması için
120 TL x MS = 45,37 TL x MS + 275.000 + 31.667 + 100.000 (karın aylık kısmı)
MS=5.450 çıkmaktadır.
Yıllık 5.450 x 12 = 66.400 olmalıdır.

İŞLETME SERMAYESİ ANALİZİ

Lokantanın alım vadeleri yukarıda gösterilmişti. Satışlar ise %20 peşin %80 kredi kartı ile tek ödeme şeklinde gerçekleştirilmekte ve işletme kredi kartı ile yaptığı satışları banka ile özel anlaşması sebebiyle 21 gün sonra tahsil etmektedir. Aşağıdaki tabloda da hangi ürünün ne koşullarda tedarik edildiği gösterilmektedir.

Ürün
Hammadde gideri
Temin yeri
Ödeme Vadesi
Deniz Mahsulleri
75.000
%80 Hal: 60.000
%20 Satıcı: 15.000
Hal 3 hafta
Satıcı 1 ay
Meyve ve sebze ile un, şeker, tuz vb. malzemeler
25.000

Hal: 3 hafta
Tatlılar
40.000

1 ay
İçecekler
60.000

3 hafta


Ortalama alış vadesi:
=60.000 x 3 hafta + 15.000 x 4 hafta + 25.000 x 3 hafta + 40.000 x 4 hafta + 60.000 x 3 hafta
=655 TL hafta
655 / 200 (toplam hammadde maliyeti) = 3,275 hafta ortalama alış vadesidir.
Ortalama satış vadesi:
Aylık toplam satış: 5.400 x 120 = 648.000 TL
= 648.000 x 0,80 x 3 hafta + 648.000 x 0,20 x 0 hafta  
=1.555.200 TL hafta
1.555.200 / 648.000 = 2,4 hafta eder.

Bu durumda işletme 2,40 haftada tahsil edip 3,28 haftada ödemelerini gerçekleştirecektir. Bu işletme için stok tutma süresi en fazla 1 gün olmalıdır. Bunun sebebi, tüm ürünlerin tedarik zamanlarının 1 günle sınırlı olmasıdır. Böylece lokantanın işletme finansmanına ihtiyacı olmadığı ortaya çıkmaktadır.

BİLANÇO VE GELİR TABLOSU ANALİZİ

İşletmenin 1.yıl sonuna ait gelir tablosu aşağıdaki gibi oluşmaktadır.

01/01/2006 - 31/12/2006 GELİR TABLOSU
2006


Net Satışlar*
  7,776,000
Diğer faaliyet gelirleri
                 -  
Toplam faaliyet gelirleri
  7,776,000
Hammadde malzeme maliyeti*
  2,400,000
Pazarlama giderleri*
  2,400,000
Personel giderleri*
     600,000
Amortisman**
     380,000
Diğer faaliyet giderleri*
     840,000
Toplam faaliyet giderleri
  6,620,000
Faaliyet karı
  1,156,000
Faiz ve benzeri gelirler
                 -  
Faiz ve benzeri giderler
                 -  
Finansal gelir ve giderler
                 -  
Vergi öncesi kar
  1,156,000
Gelir vergisi***
 (231,200)
Net kar
  924,800
Hisse başına kar****
462,400

*Aylık satışların veya maliyetlerin 12 ile çarpılması sonucunda bulunmuştur.
**Amortisman hesaplarında doğrusal amortisman kullanılmış olup, Bina için 50, mutfak için 5 yıllık amortisman süresi kabul edilmiştir. Masa, sandalye de direkt gider yazılmıştır. Buna göre;
4.000.000 / 50 + 250.000 / 5 + 250.000 = 380.000 olmaktadır.
***Gelir vergisi son düzenlemeye göre %20 kabul edilmiştir.
****İki ortak bulunmakta olup her birine düşen kar rakamı belirtilmektedir.

İşletmenin bilançosu da aşağıdaki gibi oluşmaktadır.
VARLIKLAR
31/12/2006
Dönen Varlıklar
   1,536,000
Banka*
      100,000
Nakit ve nakit benzerleri*
   1,411,000
Stoklar*
        25,000
Alacaklar
                  -  
Peşin ödenen giderler ve gelir tahakkukları
                  -  
Duran Varlıklar
   4,120,000
Maddi Olmayan Varlıklar
                  -  
Maddi Duran Varlıklar
   4,120,000
Arazi ve binalar
   4,000,000
Makine ve ekipman
      500,000
Amortisman
    (380,000)
Diğer makine ve ekipman
                  -  
Devam eden inşaatlar
                  -  
Mali Varlıklar
                  -  
Toplam Varlıklar
   5,656,000


KAYNAKLAR

Kısa vadeli borçlar
        231,200
Ticari borçlar

Alınan teşvikler
                  -  
Diğer kısa vadeli borçlar

Gider tahakkukları
                  -  
Ödenecek Vergiler
      231,200
Uzun vadeli borçlar
                  -  
Özkaynak
   5,424,800
Sermaye ve yedekler
   4,500,000
Dağıtılmamış Kar
      924,800
Toplam Kaynaklar
   5,424,800

*İşletmenin nakit varlığı toplamda 1.536.000 TL olup büyük kısmı nakit benzeri  (hazine bonosu gibi) varlıklardadır.

GENEL YORUM

Bu yatırım bu şartlarda yapılabilir görünmektedir. Bunun sebepleri:
·               Ödeme ve satış vadeleri birbirlerine göre uyumludur.
·               Stok bekleme süresi oldukça düşüktür. Bu nedenle stok maliyeti yoktur
·               Aşağıdaki tabloda görünen net nakit akımının iç verimi %25 tir. Oysaki ortaklar için %15 yeterlidir.
YATIRIM
-4.500.000
1.yıl
1.536.000
2.yıl
1.612.800
3.yıl
1.693.440
4.yıl
1.778.112
5.yıl
1.867.018


  • Ayrıca bu yatırımın net bugünkü değeri hesaplandığında %15 iskonto oranı ile bugünkü değer 5.613.000 TL çıkmaktadır.  5.613.000 > 4.500.000 olduğu için yatırıma girilmelidir.
  • Ayrıca projenin karlılık indeksinin hesaplanması (5.613 / 4.500) sonucu bulunan 1.24 oranı da oldukça tatminkar bir orandır.
Tüm bu sonuçlar yatırımın karlılığını ortaya koymaktadır. Sarıyer’de mevcut koşullarda bir lokanta açılması ortakların karlı bir yatırım yapmalarını sağlayacak gibi görünmektedir. Sadece ilk yılın karlılığı diğer yıllara nazaran daha az görülmektedir. Bunun sebebi de ilk yılda önemli miktarda amortisman ayrılmasındandır.

1 yorum:

  1. Okan Bey çok yararlı bir anlatım olmuş açıkçası. Bu hesapların dökülmüş olduğu bir excel varmı elinizde paylaşabileceğiniz?
    Email adresim bilalakalin@gmail.com

    YanıtlaSil