4 Eylül 2012 Salı

Ülkemizde Gayrimenkul ile İlgili Yasal Çerçevenin Genel Analizi

Hükümetimizin konut edindirme politikaları, çıkardığı gayrimenkul edinimleri ile ilgili kanunlar, tüketici koruma hakkındaki kanununda yapılan güncellemeler, bunlar ile ilgili yönetmelikler, yeni deprem yönetmeliği, zorunlu deprem sigortası gibi bazı düzenlemeleri olmuştur veya olmaktadır. Bunlar ve bunlara bağlı bir çok düzenleme emlak sektörünün faaliyetlerini yakından ilgilendirmektedir. 

Emlak vergisi kanunu ile analizimize başladığımızda söz konusu kanunda ilgili verginin “Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bu kanun hükümlerine göre bina vergisine tabidir”[1] hükmünde gösterildiği gibi tüm inşa edilmiş binaların söz konusu vergiye tabii olduğu açıkça ifade edilmiştir. Bu durumda binanın tanımına ihtiyaç bulunmaktadır. Diğer bir maddede de bina tanımı şu şekilde yapılmaktadır: “…bina tabiri yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bu kanunun uygulanmasında vergi usul kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.”[2] Ayrıca mükellef de “…bina vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.”[3] şeklinde açıklanmaktadır. Ayrıca başka bir maddede de “emlak vergisi birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksiti kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir” denilerek söz konusu verginin ödeme şekline ilişkin önemli bilgiler verilmiştir.

Yukarıda belirtilen noktalarda devletin aldığı kararlar emlak sektörünü yakından etkileyebilecektir. Örneğin, devlet emlak vergisi mükelleflerini değiştirebildiği gibi, bu mükelleflere bazı sınırlamalar getirebilir. Böylece emlak sektörünün cazibesi artabileceği gibi azalabilmektedir de. Buna en iyi örnek olarak 2008 yılında, Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 m2’yi aşmayan bir konutu olan emekli, işsiz, ev hanımı, özürlü, gazi, şehitlerin dul ve yetimlerinin emlak vergisi ödememekte oluşları gösterilebilir.[4]

Buna ek olarak da devlet emlak sektörünün cazibesini arttırmak için emlak vergisi oranlarını değiştirebilmektedirler. Buna göre günümüzde, meskenlerde binde 2, diğer binalarda binde 4, arazilerde binde 2 ve arsalarda binde 6 olarak uygulanmaktadır.[5] Devlet isterse bu oranları yukarıya çekerek söz konusu sektörün cazibesini azaltabilmekte ya da azaltarak bu sektöre yeni yatırımlar yapılmasını destekleyebilmektedir.

Bunun dışında devletin bir diğer önemli düzenlemesi de toplu konut kanunu olarak gösterilebilir. Bu kanunda geçen “konut ihtiyacının karşılanması konut inşaatını yapanların tabi olacağı usul ve esasların düzenlenmesi, memleket şart ve malzemelerine uygun endüstriyel inşaat teknikleri ile araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler (..) bu Kanun hükümlerine tabidir[6] denilmektedir. Böylece söz konusu kanun hükümleri uyarınca devlet konut edindirme politikaları izleyecektir. Böylece bir çok konutun yapılmasına başlanabileceği gibi devlet destekli olarak mevcut yarım kalmış konutlar da bitirilebilecektir. İşte yine bu noktada devletin söz konusu desteği konut arzının arttırılmasına yol açabilecek ve emlak sektöründe fiyatlar inebilecektir. Böylece daha fazla insan daha uygun şartlarda konut sahibi olacaktır. Yalnız bunun yanında bir çok konut inşası ile meşgul olan işletme de hem arsa hem de yabancı fon maliyetlerinin yüksek oluşu sebebiyle bu faaliyetlerden olumsuz etkilenebilecektir. Fakat emlak komisyoncuları arzın artması ile daha fazla kiralanacak veya satılacak konut ile uğraşacaklarından daha yüksek gelirler elde edebileceklerdir.

Yukarıdaki kanunlar haricinde bir önemli kanun da tapu kanunudur. Bu kanuna 2003 tarihinde konulan “Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler.[7] hükmü ile yabancıların ülkemizden gayrimenkul edinimlerinin yolu açılmıştır. Devlet bu kanunu çıkararak hem emlak sektörünün hareketlenmesini sağlamış hem de fiyatların yukarı doğru hareketine bir anlamda izin vermiştir. Her ne kadar politik anlamda bir çok eleştiriye maruz kalsa da bu kanun ile emlak sektörünün için de yer alan işletmelerin içinde bulundukları atalet ortamından çıkarak bir çok konut üretmeleri sağlanmıştır. Ayrıca bir çok yurtdışı mukim işletme de ülkemizden bir çok gayrimenkul edinmiş ve bunlardan bir kısmı İstanbul’dan çok önemli mevkilerden aldıkları arsalar ile şehrin doğasını değiştirecek yatırımlar yapmaya başlamışlardır. Söz konusu yatırımların ülkemizdeki doğal yapıyı ve kara yolu trafiğini etkileyeceği aşikar olsa da en azından ekonomik anlamda değer katacağını da göz ardı etmemeliyiz. Bu kanunun ardından 2012 yılında çıkartılan mütekaabiliyet şartının kaldırılmasına yönelik kanun ile de karşılıklılık ilkesi kaldırılmış ve bir çok yabancının ülkemizden gayrimenkul edinmesi yolu açılmıştır.

Görüldüğü gibi devlet aldığı kararlar ile emlak sektörünü yakından etkileyebilmektedir. Bunun bir diğer örneği de gecekondu yapımlarında gösterilen çeşitli çifte standartlardır. Özellikle hükümetler popülist politikalar ile gecekondu bölgelerinde yaşayan insanların oylarını kazanmak uğruna bu bölgelerde yasal olmayan şekillerde yapılmış olan gecekondulara imar affı gibi yöntemler ile yasal statü kazandırmaktadırlar. Hatta devletin 1966 yılında çıkardığı gecekondu kanunu ile “mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler …”[8]  ortaya konmuştur. Fakat kanunda geçen “mevcut gecekonduların ıslahı….” hükmü gecekondulardan en azından bir kısmının imar affına uğrayacağını bir kısmının ise tasfiye edileceğini göstermektedir. Bu hukuk devleti olan ülkemizde aslında kabul edilmemesi gereken bir durumdur. Çünkü zamanında gecekondu yapmış olan bir çok insandan bir kısmının evleri yıkılmakta bir kısmı ise hükümetlere verdikleri oy sayesinde yıkımdan kurtulabilmektedir. Eğer bu faaliyet belirtildiği gibi devam ederse, gecekondulaşma tüm emlak sektörünü etkileyecek ve prim yapabilecek, şehre yakın olan , ulaşım imkanları yeterli bulunan bir çok yerde yasal konut inşası yerine gecekondulaşma görülebilecektir. Bu da ülkemiz emlak sektörünün gelişmesini dolaysız olarak ve olumsuz şekilde etkileyecektir. 

Analizimizde son olarak konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun ele alınacaktır. Bilindiği gibi emlak sektöründe yer alan işletmelerin en önem verdikleri hususlardan biri müşterinin konut satın alma işlemini kendi kaynaklarından mı yoksa banka kredisi ile mi karşılayacağıdır. Bu sebeple konut finansmanı faaliyeti sektör için önemli hale gelmektedir. Bilindiği gibi konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması veya sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması faaliyetlerinin genel adıdır.[9] Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.
  
Söz konusu kanunda ayrıca konut finansmanı amacı ile başvuran müşteriden alınacak sözleşmenin şartları da belirtilmektedir. Bu husus özellikle 4077 sayılı tüketicinin korunması hakkında kanun hükümlerinden bir kısmına farklılıklar getirmektedir. Örneğin bankaların hayat sigortasını zorunlu tutmaları, sözleşme öncesi bilgi formu adında yeni bir belgenin imzalanmasının zorunlu hale gelmesi, değişken faizli kredi oranlarının kullanılabilir hale gelmesi bu farklılıklardan bir kaçıdır. Ayrıca tüketici koruma kanununda belirtilen “…. kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur... Kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır”[10] hükmü ile bankaların ve diğer finansman şirketlerinin konut finansmanı sağladıkları konutun ayıplı olmasından dolayı hak ve sorumlulukları olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu da bankaların gayrimenkulleri en iyi şekilde değerledikten sonra kredilendirmeleri gerektiği anlamına gelmektedir. Söz konusu husus da emlak sektörünü yakından etkileyecek bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yukarıda belirtilen konut finansmanı hakkındaki kanuna yönelik değişiklikler emlak sektörünü çok yakından ilgilendirmektedir. Özellikle her toplumda olduğu gibi ülkemizde de yürürlüğe konulduğunda kira öder gibi taksitlerle ev sahibi olacağı ifade edilen tüketiciler için vadeler uzadıkça ve faiz oranları indikçe ev sahibi olmak daha uygun hale gelmektedir. Fakat gayrimenkul arzı sabit kaldıkça vadelerin uzaması ile faizlerin azalması daha fazla tüketicinin konut edinme talebinde olacağını ve dolayısı ile konut fiyatlarının artacağını göstermektedir. Sonuçta faiz oranlarının düşmesi bankaların daha fazla kredi vererek sürümden kazanmaları yönünde politika izlemelerini sağlayacaktır. Bu da özellikle likidite fazlası olan finansal sektörün hem kısa zamanda büyük fonları satmasını sağlayacak hem de bu fonların teminatlı olmasına sebep olacaktır.

İşte bu kapsamda faiz oranlarının aşağıya düşmesi bankaların daha kolay kredi vermelerini sağlayacak gibi görünmektedir. Zaten son 10 yıldır ülkemizde ve dünyada mortgage krizi olarak bilinen son küresel krizin oluşmasına kadar geçen sürede kolay kredi vermek popüler olmuştur. Aşağıdaki şekilde de belirtildiği gibi faiz oranlarındaki düşüş müşterilerin taksitlerine de olumlu yansımıştır.


[1] 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, m.1.
[2] 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, m.2.
[3] 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, m.3.
[4] Sükrü Kızılot, “2008 Yılı Emlak Vergisi Ödemeleri Başladı”, http://www.hurriyet.com.tr/yazarlar/8366713.asp?m=1 
[5] İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, “Emlak Vergisi Oranları”, http://www.ivdb.gov.tr/pratik/oranlar/emlakverorn.htm
[6] 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu, m.1
[7] 2644 Sayılı Tapu Kanunu, m.35.
[8] 775 Sayılı Gecekondu Kanunu, m.1.
[9] 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, m.38/a.
[10] 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.10

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder