Kentsel Dönüşüm ve Ülkemizde Uygulanabilirliği

Kentsel dönüşüm konusu özellikle deprem kuşağında olduğu bilinen fakat buna rağmen çarpık bir yapılaşmaya sahip olan ülkemizde çok önemli bir konu başlığı olarak durmaktadır. İstanbul başta olmak üzere birçok ilimizde kentsel dönüşüme konu olabilecek yerler belirlenmeye başlamış ve çıkarılan kanun ile de biraz gönüllü biraz da cebren bazı bölgelerin yıkılıp tekrar yapılması gündeme gelmiştir. 2012 yılında Türkiye genelinde kanunlaşan ve uygulanmaya başlayan Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında birçok gayrimenkul yıkılıp yeniden yapılacak veya güçlendirme işlemlerine tabi tutulacaktır.

Tahmin edilebileceği gibi ciddi boyutta bir bütçeye ve orta uzun vadeli bir projeye ihtiyaç duyulacak bu önemli konuda ülkemiz ciddi bir süreçten geçecektir. Bu süreçte tahmin edilen bütçe 350 milyar-TL olup önümüzdeki 10 yıl belki bu uygulama devam edebilecektir. Çünkü bu boyutta bir işi gerçekleştirebilecek bütçe bulunsa bile bu kadar çok tespit firması, inşaat firması bulmak kolay olmayacaktır. 350 Milyar TL lik bütçenin önemli bir kısmı her ne kadar malikler tarafından karşılanacağı veya yapılacak yeni konut satışları ile finanse edileceği düşünülse de devletin de bu işi sübvanse etmesi beklenmektedir. Hatta 2B arazi satışları ile mütekabiliyet şartının kaldırılıp yabancılara gayrimenkul satışlarının önünün açılması bunun finansmanı için ortaya konduğu söylenmektedir.

Kentsel dönüşümde temelde 3 taraf var diyebiliriz. Bunlardan birincisi elbette ki devlet veya devlet kurumlarıdır. İkinci taraf ise inşaat firmaları olup son taraf da konutları yıkılacak olan bireylerdir. Devlet 16 Mayıs tarihinde kabul edilen 6306 sayılı kanun ile kentsel dönüşüme startı vermiştir. Kanunda yer alan "sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere ait usul ve esasları belirlemek" hükmü konutların sadece yıkılmayacağını aynı zamanda yenilemeler de yapılabileceğini göstermektedir.

Riskli yapıların tespiti, ücretini malikler karşılamak üzere bakanlıkça yetkilendirilen kuruluşlara yaptırılacaktır. Eğer malikler bunu yaptırmazlarsa bakanlık veya belediyeler bunu yaptırabilirler. İlgili tespitlere 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Riskli yapıların yıktırılması işleminde ise kanunda aşağıdaki hükümler geçmektedir:

·       Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

·       Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

·       Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir.

Kısaca değinilen kentsel dönüşümde özellikle bireyleri Risk tespit ücreti, İnşaat yıkım ücreti, İnşaat yapım ücreti ve konut güçlendirme bedeli ücreti gibi bedeller ilgilendirmektedir. Bunların finansmanında da bankalar görev almaya başlayacaklardır.